福州蘭域地產(chǎn)有限公司(福州蘭域地產(chǎn)有限公司招聘)

福州市地產(chǎn)公司注冊物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營須報備，根據(jù)相關(guān)公開信息資料查詢顯示物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營需要備案，沒有能夠在所在區(qū)域主管部門備案的物業(yè)企業(yè)，是不能夠在該區(qū)域經(jīng)營的，這是行業(yè)管理的需要，也是行業(yè)自律的需要，

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本文目錄一覽：

• 1、福州市地產(chǎn)公司注冊物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營須報備嗎
• 2、房地產(chǎn)業(yè)與信息化？
• 3、錦藝置業(yè)成立多少年了？
• 4、國外房地產(chǎn)信息系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀。

福州市地產(chǎn)公司注冊物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營須報備嗎

福州市地產(chǎn)公司注冊物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營須報備。根據(jù)相關(guān)公開信息資料查詢顯示物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營需要備案。沒有能夠在所在區(qū)域主管部門備案的物業(yè)企業(yè)，是不能夠在該區(qū)域經(jīng)營的。這是行業(yè)管理的需要，也是行業(yè)自律的需要。

房地產(chǎn)業(yè)與信息化？

我國房地產(chǎn)業(yè)信息化的發(fā)展歷程，可以說是傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷融合、相互滲透的過程。在雅虎、微軟和AOL美國在線相繼開通網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)項目后，1998年7月18日，中國建筑業(yè)協(xié)會推出了“中國建筑在線”網(wǎng)站。2000年4月3日，搜房網(wǎng)(soufun.com)在網(wǎng)上成功地拍賣了7套北京房產(chǎn)，這件事在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動。隨后，搜房網(wǎng)又一次在網(wǎng)上拍賣活動中僅用了短短4個小時的時間就拍賣了17套上海房產(chǎn)，并以300萬元的價格成交了7套別墅。這是國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)的一次大膽嘗試，更為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)開辟了廣闊天地。

世界發(fā)達(dá)國家信息化起步較早，信息技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域已有相當(dāng)廣泛的應(yīng)用，如:英國建立了“中達(dá)咨詢”和“承包商數(shù)據(jù)庫”，大眾可通過網(wǎng)絡(luò)查詢建筑方面的法規(guī)、政策和承包商的信息;新加坡幾年前就實現(xiàn)了政府工程項目的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng);日本的“公共工程綜合信息系統(tǒng)”是目前發(fā)達(dá)國家中規(guī)模最大的建筑市場和建筑產(chǎn)品管理信息系統(tǒng)。

一、信息技術(shù)對房地產(chǎn)業(yè)的影響

(一)信息技術(shù)改善了房屋的功能，智能型房屋已經(jīng)出現(xiàn)

應(yīng)用數(shù)碼科技開發(fā)的數(shù)碼住宅和寬頻社區(qū)，成為房地產(chǎn)的新賣點(diǎn)。許多國際著名的廠商已紛紛推出互聯(lián)網(wǎng)家庭、電子化住宅，向人們展示了21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。

2000年全球領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備和解決方案提供商—美國思科系統(tǒng)公司正式推出了互聯(lián)網(wǎng)家庭，向世界展示了由高速、不間斷的互聯(lián)網(wǎng)連接以及眾多帶有網(wǎng)絡(luò)功能的家用電器所帶來的激動人心的生活方式。英特爾公司也不甘落后，大力推廣以個人電腦為中心的電子化住宅(e-home)，采用有線、無線等方式連接數(shù)碼相機(jī)、電子顯微鏡、集聲器等各種家電。芬蘭2002也推出以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主題的新型城市小區(qū)—網(wǎng)絡(luò)城，城中除了電子購物商場外，還有家庭機(jī)器人、家庭劇院、可視電話、網(wǎng)絡(luò)醫(yī)生等設(shè)施。

(二)信息技術(shù)改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營方式

計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、通訊等技術(shù)的發(fā)展融合使信息處理和傳遞突破了時間、地域的限制，也催生了電子商務(wù)、網(wǎng)上超市、虛擬社區(qū)等新事物，人們的生活方式和消費(fèi)方式發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理模式亦受到前所未有的沖擊。

1.消費(fèi)者成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者。對于擺在消費(fèi)者面前的各類房地產(chǎn)海量信息，消費(fèi)者有著極大的選擇權(quán)。對于開發(fā)商而言，如何吸引更多消費(fèi)者的注意力，特別是潛在消費(fèi)者的注意力，將成為實現(xiàn)產(chǎn)品價值的關(guān)鍵步驟?？梢哉f在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，每個“個人”都將成為市場的主導(dǎo)者。據(jù)權(quán)威人士估計，每雙雅虎(Yahoo.com)的“眼球”(閱覽流量)，均為雅虎創(chuàng)造2609美元的價值，而每雙停駐在亞馬遜書店 Amazon.com)的“眼球”，其價值也達(dá)2699美元?？梢娖髽I(yè)聚集的“眼球”越多，企業(yè)自身的價值也越高。

就房地產(chǎn)業(yè)中的住宅產(chǎn)品而言，消費(fèi)者需要的不僅是物質(zhì)滿足，更重要的是精神文化的滿足。外至周邊環(huán)境、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化，內(nèi)到戶型設(shè)計、配套設(shè)施等，個性化消費(fèi)將成為消費(fèi)的主流。為了能夠最大限度地滿足消費(fèi)者的個性化需求，生產(chǎn)者將會通過虛擬市場，請顧客直接參與新項目的開發(fā)、設(shè)計過程，從而使商品的供給和需求達(dá)到高度統(tǒng)一，降低銷售風(fēng)險，這樣也有助于顧客滿意度的提升，從而留住老顧客，吸引新顧客。

2.傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介瓦解，新型中介誕生。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系主要由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)代理公司、評估公司、咨詢公司組成。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式下，產(chǎn)品提供者與消費(fèi)者很難溝通，中介主體往往作為供需雙方的紐帶和橋梁，憑借其掌握的供需雙方的大量信息，為雙方提供服務(wù)。但網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代的一個最為顯著的特征就是其直接性，即為生產(chǎn)方和消費(fèi)方提供直接溝通和交易的機(jī)會。這就對“以溝通買賣雙方信息為生存基礎(chǔ)”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)形成了強(qiáng)大壓力。在這種強(qiáng)大壓力下，傳統(tǒng)中介被迫轉(zhuǎn)型，開展網(wǎng)上中介服務(wù)，成為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代的新型中介。那些不能適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時代要求的中介企業(yè)將會被淘汰。新型中介以網(wǎng)絡(luò)平臺為依托，以較強(qiáng)的專業(yè)基礎(chǔ)和技術(shù)優(yōu)勢，整合房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資源，有效參與供求雙方交易，進(jìn)而從中獲得收益。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會公布的一份調(diào)查報告顯示，技術(shù)革新正在影響著房地產(chǎn)中介傳統(tǒng)的運(yùn)作方式。報告稱，1997年以來，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的70多萬名成員中，上網(wǎng)成員的比例已從27%增加到72%,60%的經(jīng)紀(jì)人通過電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在互聯(lián)網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過互聯(lián)網(wǎng)做生意。

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代，房地產(chǎn)交易將只涉及幾個主體:售房者將待售的房子上網(wǎng)，購房者可通過電話或E-MAIL與之進(jìn)行聯(lián)系。買者可以通過網(wǎng)絡(luò)申請貸款，并給出他的最高借款額和折扣點(diǎn)。一旦借款人選出貸款對象，整個原始交易都以電子的方式完成，包括電子信用卡打分(評估方法)、計算機(jī)生成的文件、借貸雙方通過E-MAIL、傳真和電話進(jìn)行交流。當(dāng)貸款協(xié)議達(dá)成時，公證人證實所有文件的簽署，把有關(guān)文件寄發(fā)給借款人，然后這項貸款便可進(jìn)入二級市場進(jìn)行交易。

3.房地產(chǎn)經(jīng)營地域擴(kuò)大。全球化是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的外在特征，信息技術(shù)的發(fā)展使整個世界變成了一個“地球村”，將空間因素的制約降到最低程度。過去，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性特征，以及對地域文化、消費(fèi)者偏好、政策法規(guī)等信息掌握的不完全性，阻礙了投資者的腳步。然而在網(wǎng)絡(luò)時代，信息的充分獲知在一定程度上正消除阻礙外來競爭者的障礙。外來競爭者可以通過各國政府網(wǎng)站了解當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)形勢、政策法規(guī)及城市規(guī)劃，還可以通過綜合性網(wǎng)站了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平，由此縮小了外地與本地經(jīng)營者的信息差距，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在國內(nèi)甚至國外某地尋求發(fā)展。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，且投資周期長，具有高風(fēng)險、高收益的特征。在信息不完全的傳統(tǒng)市場中，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有顯著的地域性，外來競爭者幾乎不可能跨地域、跨國界經(jīng)營，即便是在本地經(jīng)營，企業(yè)也將面臨很大的投資風(fēng)險。

然而在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代，隨著我國信息化建設(shè)步伐的加快，無論是政府網(wǎng)、企業(yè)網(wǎng)，還是綜合性門戶網(wǎng)、房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)，均呈現(xiàn)出發(fā)展J決(數(shù)量、規(guī)模)、信息量大、質(zhì)量高、實用性強(qiáng)等特點(diǎn)，同時上網(wǎng)用戶也在激增，目前年齡主要分布在2835歲之間，這也正是房地產(chǎn)消費(fèi)群體的主力年齡段。這部分消費(fèi)群體因存在需求，所以也就會主動借助網(wǎng)絡(luò)傳遞需求信息，由此形成了供方、需方、中介、政府多方面信息匯集在一起，市場信息總量大幅度增加。傳統(tǒng)市場中的信息不完全、不透明的矛盾在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中得到改觀，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險。

5.房地產(chǎn)周期波動平緩。與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)業(yè)在實際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也存在著較為明顯的周期性波動現(xiàn)象，這已是不爭的事實。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，其興衰在很大程度上要受到國民經(jīng)濟(jì)的左右，同時，由于房地產(chǎn)業(yè)特殊的地位和作用，目前我國仍比較重視對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展較易受到政策因素的影響。因此，雖然房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動完全屬于市場經(jīng)濟(jì)范疇，但是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)周期性的原因既可能源于經(jīng)濟(jì)體系自身因素的作用，也可能是存在于經(jīng)濟(jì)范疇之外，是外界給予的非經(jīng)濟(jì)性的沖擊和干擾。

房地產(chǎn)信息化的發(fā)展及信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用極大地減緩了房地產(chǎn)周期性波動。一方面，在信息社會中，信息作為重要要素已經(jīng)深刻而廣泛地融入了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，定制性服務(wù)、個性化生產(chǎn)、全程營銷促使產(chǎn)銷融為一體，供需達(dá)到相對均衡，一定程度上減少了波動的振幅;另一方面，社會信息化程度的提高，特別是政府信息化建設(shè)的深入，使得宏觀經(jīng)濟(jì)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的透明度、及時性、全面性均得到增強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確切掌握宏觀環(huán)境的基礎(chǔ)上及時作出戰(zhàn)略性調(diào)整將有利于減少經(jīng)營中的大起大落，從而降低波動的振幅。

二、信息時代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念

微軟公司創(chuàng)始人比爾·蓋茨曾說:“房地產(chǎn)業(yè)將會由于技術(shù)的進(jìn)步而發(fā)生改變，這種改變已經(jīng)開始并以極快的速度進(jìn)行，只有意識到這一點(diǎn)的人，才能在房地產(chǎn)業(yè)生存下去?！蹦壳?，這個預(yù)言正在變?yōu)楝F(xiàn)實。在當(dāng)今的信息時代，房地產(chǎn)業(yè)必須樹立全新的經(jīng)營理念，只有如此，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能持續(xù)、健康、快速地發(fā)展。

(一)以消費(fèi)者為核心的經(jīng)營理念

隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，消費(fèi)者不斷成熟，房地產(chǎn)市場上的競爭越來越激烈，已完全進(jìn)入買方市場時代。房地產(chǎn)商品具有區(qū)別于其他一般商品的特殊性，它建設(shè)周期長、使用時間長，尤其是交易價格巨大，人們購買房地產(chǎn)商品，通常是花費(fèi)幾年甚至更長時間的積蓄，它寄托了人的希望、憧憬和追求。所以，顧客在選擇房地產(chǎn)商品時往往比較謹(jǐn)慎。隨著時代的發(fā)展，人們個性化需求不斷增長，對于房屋設(shè)計、社區(qū)環(huán)境、交通狀況，甚至人文環(huán)境、配套設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等提出了更高的要求，因此，在目前的買方市場中，顧客的滿意度成為鑒定房地產(chǎn)企業(yè)一切行為的惟一標(biāo)準(zhǔn)。一旦房地產(chǎn)商品無法適銷對路，企業(yè)將面臨巨大損失。所以，一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動，如市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、廣告宣傳、市場推廣、售后服務(wù)及物業(yè)管理等，都必須樹立以消費(fèi)者為核心的經(jīng)營理念，以適應(yīng)市場需要，為顧客提供滿意的房地產(chǎn)商品。

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錦藝置業(yè)成立多少年了？

錦藝置業(yè)成立于2006年福州蘭域地產(chǎn)有限公司，到現(xiàn)在已經(jīng)15年了福州蘭域地產(chǎn)有限公司，是一個 集合城市綜合體開發(fā)、文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城以及精品住宅開發(fā)的復(fù)合型地產(chǎn)企業(yè)，在地產(chǎn)百 強(qiáng)榜單上赫赫有名，是一家非常有發(fā)展前景的地產(chǎn)企業(yè)。目前開發(fā)了很多優(yōu)質(zhì)項目。包括錦藝四季城、 錦藝米蘭公寓、錦藝· 譽(yù)峯等等。您能采納我的回答，很高興

國外房地產(chǎn)信息系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀。

1、發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達(dá)

國外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過中介進(jìn)行交易，所有買房信息都通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會傳送。如果開發(fā)商自已不是經(jīng)紀(jì)人，還要委托經(jīng)紀(jì)人中介機(jī)構(gòu)來辦理，而自己專心致志開發(fā)生產(chǎn)。對于房地產(chǎn)預(yù)售，則必須通過經(jīng)紀(jì)人辦理，買房只付不超過房價1％的定金，房子建好后，如果買方不滿意，可以退房。在美國，房地產(chǎn)交易有85％是通過中介服務(wù)交易而成，可見其民眾對房地產(chǎn)中介業(yè)的信任，究其原因，主要是他們有一

套獨(dú)具特色的房地產(chǎn)中介管理制度和運(yùn)作手段。

2、法規(guī)健全

如美國自1917年就相繼頒布了《州執(zhí)照法》、《一般代理法規(guī)》、《契約法規(guī)》、《專業(yè)理論法則》，其中房地產(chǎn)《執(zhí)業(yè)法》最嚴(yán)，作用最大。美國的房地產(chǎn)執(zhí)照法規(guī)定了經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件、資格、標(biāo)準(zhǔn)等，并由州房地產(chǎn)委員會作為執(zhí)行該法的機(jī)構(gòu)，核發(fā)、拒發(fā)、扣留、吊銷執(zhí)照，出現(xiàn)糾紛視情節(jié)可進(jìn)行訴訟。這些法規(guī)是美國房地產(chǎn)中介業(yè)長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)，是規(guī)范中介行為、保護(hù)各方權(quán)益的保證。

3、行業(yè)個人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入市場化

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度規(guī)定了兩類資歷不同的專業(yè)人員，一類是銷售員，另一類是經(jīng)紀(jì)人，他們必須通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照考試，方可取得執(zhí)照開業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件是： （1）銷售員：年滿18歲的自然人，修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后，在會計、商業(yè)、公證、專業(yè)法律、產(chǎn)業(yè)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)貸款、辦公室行政管理、房地產(chǎn)實務(wù)等10門課中任選6門，18個月內(nèi)學(xué)完，并達(dá)到2門合格者，才能取得銷售員執(zhí)照。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人： 年滿18歲的自然人或法人，大學(xué)學(xué)歷，2年實務(wù)，修完房地產(chǎn)實務(wù)， 法律規(guī)章、財務(wù)、估價、會計共5門必修課，并在商業(yè)、法律、管理、公證等課程中再選3門，通過考試。一般能通過考試的人大約只有20％。為保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，每年還要參加考試，接受再教育。執(zhí)照每4年須申請重新?lián)Q發(fā)， 要求申請者同時應(yīng)提出證據(jù)證明執(zhí)照持有人業(yè)已完成45小時有關(guān)不動產(chǎn)的最新教育原理課程、討論或會議。

美國房地產(chǎn)估價員的專業(yè)資格也有資歷不同的兩種，一是高級住宅估價師，一是估價學(xué)會會員，后者較前者資質(zhì)深。此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和臺灣、香港都有相應(yīng)個人資格準(zhǔn)入制度。如日本具有估價資格的是不動產(chǎn)鑒定士，英國為英國皇家特許測量師，香港為產(chǎn)業(yè)測量師，德國為地產(chǎn)估價員。 中介機(jī)構(gòu)組織形式通常是事務(wù)所合伙制，自由進(jìn)入市場，自己創(chuàng)造質(zhì)量、信譽(yù)和品牌，誰占領(lǐng)市場誰生存，優(yōu)勝劣汰。

4、中介企業(yè)發(fā)展注重連鎖經(jīng)營和品牌效應(yīng)

美國“威茨特”經(jīng)紀(jì)人組織有6000人，有自己專門發(fā)行的房地產(chǎn)廣告信息，組成了跨州的聯(lián)銷店。香港的“仲量行”在全球27個國家設(shè)有69個辦事處，職工近4000人。為了加強(qiáng)實力，著名中介公司香港梁振英測量師行、戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司、 英國上市物業(yè)顧問公司DTZ聯(lián)合成立戴德量行，進(jìn)行房地產(chǎn)服務(wù)的跨國經(jīng)營。

日本、臺灣的房地產(chǎn)中介的組織方式都不是獨(dú)立經(jīng)營，主要3種形式是； 直營連鎖經(jīng)營、加盟連鎖經(jīng)營和加盟直營混合式。

5、充分采集信息資源，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)

源于美國的MLS——“多重上市服務(wù)” 系統(tǒng)風(fēng)行于歐美國家， 而美國各大州之間都成立有MLS協(xié)會。它是一種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫解決方案，提供經(jīng)紀(jì)人專業(yè)管理運(yùn)營工具及社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，含義是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房屋銷售及行銷的信息共享。 在幾個國家或一個國家不同區(qū)域的房產(chǎn)中介可利用MLS這樣一套專業(yè)軟件以及Web形式進(jìn)行房屋銷售與房源信息的交流，并通過互聯(lián)網(wǎng)直接管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫。

6、國外大型中介機(jī)構(gòu)搶灘中國

由于普遍看好中國市場， 特別是中國加入WTO，將是未來10年世界上最大的房地產(chǎn)市場之一，許多國外中介公司意欲進(jìn)駐中國。全球規(guī)模最大的特許經(jīng)營房地產(chǎn)中介體系——美國“21世紀(jì)不動產(chǎn)”已在中國內(nèi)地全面啟動，繼去年10月在北京設(shè)立總部之后，短短幾個月內(nèi)，觸角已延伸到中國許

多省市地區(qū)，所到之處反響強(qiáng)烈。在“每家加盟店都獨(dú)立擁有和運(yùn)營”的原則下，“21世紀(jì)不動產(chǎn)”為各個合作商提供先進(jìn)的經(jīng)營系統(tǒng)以及專業(yè)的幫助和輔導(dǎo)，充當(dāng)其房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的長期顧問。它的合作商可以利用其強(qiáng)大的品牌，吸引國際、國內(nèi)的更多客戶，通過互聯(lián)網(wǎng)共享系統(tǒng)內(nèi)豐富的信息資源，以及靠體系的規(guī)模效應(yīng)降低自身運(yùn)營成本。 1、發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達(dá)

國外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過中介進(jìn)行交易，所有買房信息都通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會傳送。如果開發(fā)商自已不是經(jīng)紀(jì)人，還要委托經(jīng)紀(jì)人中介機(jī)構(gòu)來辦理，而自己專心致志開發(fā)生產(chǎn)。對于房地產(chǎn)預(yù)售，則必須通過經(jīng)紀(jì)人辦理，買房只付不超過房價1％的定金，房子建好后，如果買方不滿意，可以退房。在美國，房地產(chǎn)交易有85％是通過中介服務(wù)交易而成，可見其民眾對房地產(chǎn)中介業(yè)的信任，究其原因，主要是他們有一

套獨(dú)具特色的房地產(chǎn)中介管理制度和運(yùn)作手段。

2、法規(guī)健全

如美國自1917年就相繼頒布了《州執(zhí)照法》、《一般代理法規(guī)》、《契約法規(guī)》、《專業(yè)理論法則》，其中房地產(chǎn)《執(zhí)業(yè)法》最嚴(yán)，作用最大。美國的房地產(chǎn)執(zhí)照法規(guī)定了經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件、資格、標(biāo)準(zhǔn)等，并由州房地產(chǎn)委員會作為執(zhí)行該法的機(jī)構(gòu)，核發(fā)、拒發(fā)、扣留、吊銷執(zhí)照，出現(xiàn)糾紛視情節(jié)可進(jìn)行訴訟。這些法規(guī)是美國房地產(chǎn)中介業(yè)長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)，是規(guī)范中介行為、保護(hù)各方權(quán)益的保證。

3、行業(yè)個人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入市場化

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度規(guī)定了兩類資歷不同的專業(yè)人員，一類是銷售員，另一類是經(jīng)紀(jì)人，他們必須通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照考試，方可取得執(zhí)照開業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件是： （1）銷售員：年滿18歲的自然人，修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后，在會計、商業(yè)、公證、專業(yè)法律、產(chǎn)業(yè)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)貸款、辦公室行政管理、房地產(chǎn)實務(wù)等10門課中任選6門，18個月內(nèi)學(xué)完，并達(dá)到2門合格者，才能取得銷售員執(zhí)照。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人： 年滿18歲的自然人或法人，大學(xué)學(xué)歷，2年實務(wù)，修完房地產(chǎn)實務(wù)， 法律規(guī)章、財務(wù)、估價、會計共5門必修課，并在商業(yè)、法律、管理、公證等課程中再選3門，通過考試。一般能通過考試的人大約只有20％。為保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，每年還要參加考試，接受再教育。執(zhí)照每4年須申請重新?lián)Q發(fā)， 要求申請者同時應(yīng)提出證據(jù)證明執(zhí)照持有人業(yè)已完成45小時有關(guān)不動產(chǎn)的最新教育原理課程、討論或會議。

美國房地產(chǎn)估價員的專業(yè)資格也有資歷不同的兩種，一是高級住宅估價師，一是估價學(xué)會會員，后者較前者資質(zhì)深。此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和臺灣、香港都有相應(yīng)個人資格準(zhǔn)入制度。如日本具有估價資格的是不動產(chǎn)鑒定士，英國為英國皇家特許測量師，香港為產(chǎn)業(yè)測量師，德國為地產(chǎn)估價員。 中介機(jī)構(gòu)組織形式通常是事務(wù)所合伙制，自由進(jìn)入市場，自己創(chuàng)造質(zhì)量、信譽(yù)和品牌，誰占領(lǐng)市場誰生存，優(yōu)勝劣汰。

4、中介企業(yè)發(fā)展注重連鎖經(jīng)營和品牌效應(yīng)

美國“威茨特”經(jīng)紀(jì)人組織有6000人，有自己專門發(fā)行的房地產(chǎn)廣告信息，組成了跨州的聯(lián)銷店。香港的“仲量行”在全球27個國家設(shè)有69個辦事處，職工近4000人。為了加強(qiáng)實力，著名中介公司香港梁振英測量師行、戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司、 英國上市物業(yè)顧問公司DTZ聯(lián)合成立戴德量行，進(jìn)行房地產(chǎn)服務(wù)的跨國經(jīng)營。

日本、臺灣的房地產(chǎn)中介的組織方式都不是獨(dú)立經(jīng)營，主要3種形式是； 直營連鎖經(jīng)營、加盟連鎖經(jīng)營和加盟直營混合式。

5、充分采集信息資源，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)

源于美國的MLS——“多重上市服務(wù)” 系統(tǒng)風(fēng)行于歐美國家， 而美國各大州之間都成立有MLS協(xié)會。它是一種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫解決方案，提供經(jīng)紀(jì)人專業(yè)管理運(yùn)營工具及社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，含義是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房屋銷售及行銷的信息共享。 在幾個國家或一個國家不同區(qū)域的房產(chǎn)中介可利用MLS這樣一套專業(yè)軟件以及Web形式進(jìn)行房屋銷售與房源信息的交流，并通過互聯(lián)網(wǎng)直接管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫。

6、國外大型中介機(jī)構(gòu)搶灘中國

由于普遍看好中國市場， 特別是中國加入WTO，將是未來10年世界上最大的房地產(chǎn)市場之一，許多國外中介公司意欲進(jìn)駐中國。全球規(guī)模最大的特許經(jīng)營房地產(chǎn)中介體系——美國“21世紀(jì)不動產(chǎn)”已在中國內(nèi)地全面啟動，繼去年10月在北京設(shè)立總部之后，短短幾個月內(nèi)，觸角已延伸到中國許

多省市地區(qū)，所到之處反響強(qiáng)烈。在“每家加盟店都獨(dú)立擁有和運(yùn)營”的原則下，“21世紀(jì)不動產(chǎn)”為各個合作商提供先進(jìn)的經(jīng)營系統(tǒng)以及專業(yè)的幫助和輔導(dǎo)，充當(dāng)其房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的長期顧問。它的合作商可以利用其強(qiáng)大的品牌，吸引國際、國內(nèi)的更多客戶，通過互聯(lián)網(wǎng)共享系統(tǒng)內(nèi)豐富的信息資源，以及靠體系的規(guī)模效應(yīng)降低自身運(yùn)營成本。

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