怒江傈僳族自治州水族館陽江市發(fā)布不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見販仔屋有轉(zhuǎn)正機(jī)會

怒江傈僳族自治州水族館陽江市發(fā)布不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見販仔屋有轉(zhuǎn)正機(jī)會, , , , , , 　　為妥善解決我市不動產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，根據(jù)《中華人民國物權(quán)法》《中華人民國土地管理法》《中華人民國城市房地產(chǎn)管理法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，以及廣東省自然資源廳《關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見》，結(jié)合我市實際，提出如下處理意見：, , , 　　1、同一權(quán)利人申請登記的建筑物占用多宗地使用年限

　　

怒江傈僳族自治州水族館陽江市發(fā)布不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見販仔屋有轉(zhuǎn)正機(jī)會

　　為妥善解決我市不動產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，根據(jù)《中華人民國物權(quán)法》《中華人民國土地管理法》《中華人民國城市房地產(chǎn)管理法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，以及廣東省自然資源廳《關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見》，結(jié)合我市實際，提出如下處理意見：

　　1、同一權(quán)利人申請登記的建筑物占用多宗地使用年限不一致且不涉及規(guī)劃指標(biāo)調(diào)配的，經(jīng)當(dāng)事人承諾同意，按宗地中最短的終止日期登記，土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退還。

　　2、同一權(quán)利人申請登記的建筑物占用宗地用途不一致的，地上建筑物用途按規(guī)劃用地性質(zhì)登記，土地用途不一致的，按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）規(guī)定進(jìn)行評估并確定應(yīng)補(bǔ)繳地價款，權(quán)利人補(bǔ)繳地價款后申請登記。

　　3、申請登記的建筑物占用土地為不同權(quán)利人的，先辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使申請登記的建筑物所占用土地為同一權(quán)利人，再按前述第1、2點意見處理后予以登記。

　　建設(shè)項目已依法取得規(guī)劃、竣工驗收手續(xù)，但建筑物超出原批準(zhǔn)用地紅線占用國有建設(shè)用地的，按以下情形辦理：

　　1、建筑物基底未超出用地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出用地紅線范圍的，由不動產(chǎn)登記部門按原批準(zhǔn)用地紅線及房屋測繪報告進(jìn)行登記，其中宗地按原批準(zhǔn)用地紅線范圍的面積登記，房屋按房屋測繪報告確定的建筑面積登記。

　　（1）單幢建筑物基底面積100平方米以內(nèi)，超出批準(zhǔn)用地紅線部分土地面積在批準(zhǔn)用地面積1%以內(nèi)的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米，超出批準(zhǔn)用地紅線平方米以內(nèi)的，按建筑物實際用地面積予以登記。

　　（2）住宅用途的單幢建筑物基底面積在100平方米以內(nèi)，超出批準(zhǔn)用地紅線土地面積大于批準(zhǔn)用地面積1%小于5%的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米，超出批準(zhǔn)用地紅線平方米的，須進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)繳地價款后予以登記；超出上述規(guī)定范圍的，不予辦理登記。

　　（3）非住宅用途的單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)用地紅線平方米小于批準(zhǔn)用地面積5%的，須進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)繳地價款后予以登記；超出批準(zhǔn)用地紅線%的，不予辦理登記。

　　3、建筑物基底超出用地紅線，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到購房戶名下，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)予以辦理。

　　按原土地使用權(quán)類型及建筑物實際用地面積辦理登記，并將建筑物超出用地紅線情況在不動產(chǎn)登記簿及權(quán)證中如實記載；不動產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，須補(bǔ)繳超出用地紅線部分的地價款及相關(guān)稅費后予以登記，商業(yè)、住宅商品單元房屋補(bǔ)繳地價按分?jǐn)偼恋孛娣e繳交，分?jǐn)偼恋孛娣e按房屋建筑面積（平方米）×整幢建筑基底超出用地紅線部分面積（平方米）／整幢建筑總建筑面積（平方米）確定，補(bǔ)繳地價款估價期日以完成房屋規(guī)劃驗收時間節(jié)點為準(zhǔn)（私人自建房無法提供規(guī)劃驗收材料確定驗收時間的,估價期日以報建時間節(jié)點為準(zhǔn)）。

　　上述超出批準(zhǔn)用地紅線土地面積為小區(qū)內(nèi)自用土地并已繳交土地出讓金的，不再補(bǔ)繳地價款。屬劃撥類型土地的，購房人按現(xiàn)行規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)及補(bǔ)繳土地出讓金。

　　合法宗地上的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移且相繼取得房屋所有權(quán)證書或土地使用權(quán)證書，但沒有同步辦理土地或房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，房地權(quán)利主體不一致，當(dāng)事人持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書申請不動產(chǎn)登記的（若房屋所有權(quán)人或原土地使用權(quán)人已故，可由其合法繼承人單方申請辦理），不動產(chǎn)登記部門應(yīng)予以受理，經(jīng)調(diào)查核實，注銷原土地使用權(quán)證書或房屋所有權(quán)證書，辦理建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。屬劃撥類型土地的，當(dāng)事人應(yīng)先按現(xiàn)行規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)繳地價款及相關(guān)稅費后，再申請辦理不動產(chǎn)（房地合一）登記手續(xù)。

　　1、房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記時，分別按原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。對原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應(yīng)的，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)按二級類重新確定歸屬地類登記，土地使用期限應(yīng)與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動產(chǎn)登記簿及權(quán)證附記中標(biāo)注原批準(zhǔn)用途。

　　2、私人自建房屋因改建、擴(kuò)建，造成建筑面積與原房屋所有權(quán)登記建筑面積不一致，并且沒有補(bǔ)辦規(guī)劃報建手續(xù)的，按原房屋所有權(quán)登記的建筑面積登記，超出部分的建筑面積在不動產(chǎn)登記簿附記中標(biāo)注。

　　1、

養(yǎng)魚有什么好處

房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得的土地為商住用地，現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅的，按規(guī)劃用地性質(zhì)確定用途，土地使用年限按原批準(zhǔn)年限登記。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得的土地為商業(yè)用地，現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅或住宅兼容商業(yè)的，按調(diào)整用途有關(guān)規(guī)定辦理，

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土地使用年限按原批準(zhǔn)年限登記。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得的土地為住宅用地，現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或住宅兼容商業(yè)的，按調(diào)整用途有關(guān)規(guī)定辦理，土地使用年限按重新批準(zhǔn)年限登記，但不得超過法定最高土地出讓年限。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得的土地為工業(yè)用地，現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅或者住宅兼容商業(yè)的，參照調(diào)整用途補(bǔ)繳地價款，補(bǔ)繳地價款按新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積，新、舊用途樓面地價均為評估期日的市場價格，土地使用年限按重新批準(zhǔn)年限登記，但不得超過法定最高土地出讓年限。

　　上述2、3、4點用途調(diào)整可按戶申請核算補(bǔ)繳地價款，經(jīng)自然資源主管部門審核后直接辦理不動產(chǎn)登記。

　?。╆P(guān)于個人購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商住地并以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)的自建房屋，土地權(quán)利人憑工程規(guī)劃驗收材料申請直接辦理個人名下不動產(chǎn)登記。

　　（七）關(guān)于有合法的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)，但在開發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超容積率等行為的登記問題

　　存在上述違反規(guī)定行為，購房人已取得房屋所有權(quán)證書，現(xiàn)申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)予以辦理，按已建成的建筑現(xiàn)狀進(jìn)行測繪落宗。涉及委托評估補(bǔ)繳地價款的，估價期日以完成房屋規(guī)劃驗收時間節(jié)點為準(zhǔn)。

　　土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準(zhǔn)文件齊全，購房人可憑購房合同、購房票據(jù)、稅費憑證等單方申請登記，經(jīng)不動產(chǎn)登記部門核實并公告后辦理首次和轉(zhuǎn)移等不動產(chǎn)登記。

　　屋所有權(quán)證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)予以辦理，并在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)證上注明土地抵押狀況。

　　1、土地出讓合同約定土地用途為綜合用地，土地按“其他用途”登記，并在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)證上標(biāo)注原批準(zhǔn)用途為“綜合用地”。

　　2、土地出讓合同約定土地用途為商住用地、使用年限為70年，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途使用年限的，使用年限自土地出讓起始日期計算，住宅用地70年、商業(yè)用地40年。

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)是經(jīng)法院拍賣或經(jīng)招拍掛程序成交，地上無證建筑物已隨建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人已按規(guī)定完稅（含建筑物價值），但地上無證建筑物在建設(shè)用地使用權(quán)拍賣成交前未辦理規(guī)劃報建及驗收手續(xù)，現(xiàn)又難以補(bǔ)辦的，登記時只能辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其地上建筑物在附圖中標(biāo)示，并在不動產(chǎn)登記簿中標(biāo)注：“地上建筑物沒有規(guī)劃報建及竣工驗收手續(xù)，不予登記”。

　　省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）“三舊改造”政策完善用地手續(xù)，具體按以下情形處理：

　　（1）用地行為發(fā)生在1987年1月1日《土地管理法》實施前的，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)：①由用地單位或個人對土地權(quán)屬來源情況作出說明并由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及區(qū)人民政府（管委會）加具意見；②在用地現(xiàn)場、所在地村（居）、社區(qū)和所在地人民政府網(wǎng)站公示15個工作日，經(jīng)公示無異議或異議不成立的；③土地用途按現(xiàn)狀用途確定，土地使用權(quán)類型按劃撥確定。

　?。?）用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，涉及將集體土地征收為國有的，可按1987年實施的《土地管理法》和《廣東省實施〈中華人民國土地管理法〉辦法》有關(guān)規(guī)定，經(jīng)報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)后辦理登記。辦理程序如下：

　?、儆玫貑挝换騻€人對土地權(quán)屬來源情況作出說明并由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及區(qū)人民政府（管委會）加具意見；②在用地現(xiàn)場、所在地村（居）、社區(qū)和所在地人民政府網(wǎng)站公示15個工作日，經(jīng)公示無異議或異議不成立的；③對違法用地處罰時，按《廣東省國土資源行政處罰自由裁量權(quán)實施標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定執(zhí)行罰款；④稅務(wù)部門出具完稅憑證或減免稅證明；⑤土地用途按現(xiàn)狀用途確定，土地使用權(quán)類型按劃撥確定；⑥屬轉(zhuǎn)讓的須按現(xiàn)行規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，土地使用權(quán)類型按出讓確定。

　　（3）用地行為發(fā)生在1999年1月1日之后的，必須嚴(yán)格按現(xiàn)行土地管理法規(guī)定履行用地報批手續(xù)。

　?。?）1984年1月5日《城市規(guī)劃條例》實施前建成房屋的，申請人憑鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及區(qū)人民政府（管委會）出具意見、并經(jīng)不動產(chǎn)登記部門公示無權(quán)屬爭議或異議不成立的，土地按實際用地范圍、劃撥性質(zhì)，房屋按現(xiàn)狀登記。

　?。?）1984年1月5日后至2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建成房屋，土地來源清楚的，申請人憑各級規(guī)劃建設(shè)部門核發(fā)的準(zhǔn)建證件及相關(guān)材料辦理登記。土地按實際用地范圍、劃撥性質(zhì)類型，房屋按現(xiàn)狀直接確權(quán)登記。

　?。?）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建成房屋的，申請人憑土地使用權(quán)證書、規(guī)劃報建及竣工驗收等手續(xù)申請辦理登記。私人自建房屋建筑面積3000平方米以上，以及法人或其他組織建造房屋，且在我市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年3月）前房屋已建成，無法提供房屋竣工驗收備案表的，須提供經(jīng)有資質(zhì)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)檢測符合安全使用的鑒定報告。

　　合法用地手續(xù)是指不同時期各級人民政府批準(zhǔn)用地文件（含會議紀(jì)要、批示等）、土地使用權(quán)證書、落實政策退還房屋通知書、購買公有住房證明文件、合法契約以及向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商住用地發(fā)票等。

　　對發(fā)票辦證類、落實政策退還房屋土地類、合法契紙類、拆遷安置類、基建土地許可證等幾類土地確權(quán)業(yè)務(wù)不再核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，直接按確權(quán)登記程序辦理不動產(chǎn)登記。

　?。ㄊ╆P(guān)于有合法用地手續(xù)尚未確權(quán)，使用現(xiàn)狀（實際用途）與現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)不一致的宗地確權(quán)登記問題

　　按其現(xiàn)狀用途確定用地性質(zhì)并辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及權(quán)證上標(biāo)注“宗地開發(fā)建設(shè)時需按現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)辦理調(diào)整用途有關(guān)手續(xù)”。辦理用途調(diào)整時，屬于劃撥土地的，先按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）有關(guān)規(guī)定評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格作為補(bǔ)辦土地出讓繳交地價款，再根據(jù)該文件有關(guān)規(guī)定核算補(bǔ)繳調(diào)整用途地價款。

　?。ㄊ模?008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前持有合法用地手續(xù)，但用地范圍未被控制性規(guī)劃覆蓋的，由自然資源主管部門按其現(xiàn)狀用途確定用地性質(zhì)并辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及權(quán)證上標(biāo)注“宗地符合條件開發(fā)建設(shè)時需按現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)辦理調(diào)整用途有關(guān)手續(xù)”。

　　宗地界址不明確的，按已建成的單幢建筑現(xiàn)狀進(jìn)行測繪，并以建筑物基底占地面積為宗地進(jìn)行落宗；設(shè)置圍墻或界樁的，經(jīng)實測公示無異議后，以實測界址范圍落宗。

　　市區(qū)劃撥國有建設(shè)用地上商品房繳納土地出讓金比例按標(biāo)定地價的40%計繳，由自然資源主管部門委托公開選定的土地評估機(jī)構(gòu)按下列評估公式確定：補(bǔ)交土地價款（元）＝標(biāo)定地價（元／平方米）×繳納比例（40%）×商品房分?jǐn)偼恋孛娣e（平方米）×年期修正系數(shù)。其中，商品房尚未確定分?jǐn)偼恋孛娣e的，可用商品房屋建筑面積（平方米）×整幢建筑總用地面積（平方米）／整幢建筑總建筑面積（平方米）計算分?jǐn)偼恋孛娣e；估價期日以受理申請時點為準(zhǔn)。

　　具體辦理流程參照《關(guān)于市區(qū)劃撥國有建設(shè)用地上商品房補(bǔ)繳土地出讓金有關(guān)問題的處理意見》（陽自然資〔2019〕191號）規(guī)定執(zhí)行。

　　本意見適用于陽江市區(qū)（含江城區(qū)、海陵試驗區(qū)、

家里養(yǎng)魚有什么好處和壞處

陽江高新區(qū)）范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記有關(guān)問題的處理。各縣（市、區(qū)）可參照執(zhí)行，也可結(jié)合實際，制定當(dāng)?shù)氐奶幚硪庖姟?

　　本意見由陽江市自然資源局負(fù)責(zé)解釋，自公布之日起施行，有效期5年。在有效期內(nèi)，本意見可根據(jù)實際情況按規(guī)定修改或廢止。

　　陽江有很多沒有不動產(chǎn)證的房子，相互之間交易只是訂立了一張紙質(zhì)的買賣合約，用耐貯存的砂紙寫成，稱之砂紙契。砂紙契的形成，有多種情況，如歷史原因，自民國時就訂立的，還有因為買賣過程中因為某種原因暫時沒法過戶而訂立的，農(nóng)村宅交易的，還有一種純粹沒有任何手續(xù)的，只是買賣雙方訂立的交易合同。那這次陽江市關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見，有沒有解決販仔屋的轉(zhuǎn)正問題呢？從處理意見來看，具體就要看你的土地來源是否合法了！